Les Français et l’accès à la propriété

Les Français n’ont pas vraiment choisi leur logement actuel

Le choix de la plupart des Français a davantage été guidé par la raison que par le cœur : 67% reconnaissent avoir choisi le logement représentant le meilleur compromis entre leurs différentes contraintes (prix, localisation,…) alors que seulement 33% disent avoir eu un coup de cœur pour leur domicile actuel.
Bien que toujours minoritaire, la proportion de Français ayant eu un coup de cœur s’accroît avec l’âge (39% des 65 ans et plus, contre 23% des 18-29 ans et, logiquement, avec le niveau de revenus (42% des ménages les plus aisés contre 32% parmi les plus modestes). Mais c’est le statut d’occupation qui génère le contraste le plus marqué : 45% des propriétaires ont eu un coup de cœur, alors qu’il n’en a été de même que pour 21% des locataires. Ce clivage apparaît assez logique, l’achat d’un logement engendrant le plus souvent un engagement de plus longue durée qu’une location.

La plupart des Français sont satisfaits de la superficie de leur logement : 54% déclarent que leur logement idéal ne serait « ni plus grand, ni plus petit » que leur domicile actuel. Il reste que 38% (et 55% des locataires) aimeraient avoir un logement plus spacieux.
Le souhait de vivre dans un logement plus grand est logiquement corrélé à l’âge et au niveau de revenus : il est particulièrement marqué parmi les moins de 40 ans (54%) et les Français les plus modestes (46%).
Frappés de plein fouet par le niveau record du prix du mètre carré, les habitants de l’agglomération de Paris aspirent également à davantage d’espace (49%).
Lorsque l’on demande aux personnes souhaitant vivre dans un logement plus grand combien de mètres carrés supplémentaires elles aimeraient avoir pour se sentir parfaitement bien, leur réponse est en moyenne de 41 mètres carrés, un chiffre qui évolue peu selon les caractéristiques sociodémographiques des répondants.
Au total, les Français déclarent souhaiter en moyenne 12 mètres carrés en plus, ce qui au regard de la superficie moyenne de 91m2 des logements français⁽¹⁾ équivaut à une pièce supplémentaire.

En moyenne, les personnes interrogées déclarent occuper leur logement actuel depuis 12 ans. Dans le détail, cette moyenne dissimule d’importantes disparités, logiquement corrélées à l’âge des répondants : 26% des Français (mais 51% des 18-29 ans) habitent dans leur logement actuel depuis moins de 2 ans tandis qu’à l’opposé, 21% (dont 59% des personnes âgées de 65 ans et plus) y vivent depuis plus de 20 ans.
On observe également que, de façon peu surprenante, la durée moyenne de résidence dans le logement actuel est nettement plus élevée parmi les propriétaires (16 ans) que les locataires (6 ans).

Devenir propriétaire, un rêve inaccessible ?

L’attrait des Français pour l’immobilier ne se dément pas : en effet, près de deux Français sur trois (64%) ont l’intention de réaliser un projet immobilier, dont 40% d’ici 3 ans.
Dans le détail, 38% des Français déclarent avoir l’intention d’acheter un logement principal (dont 17% d’ici 3 ans) et 24% projettent d’en louer un (dont 19% d’ici 3 ans).
D’autres transactions sont envisagées, mais à un horizon semble-t-il plus lointain : la vente de la résidence principale ou secondaire (17%, dont 7% d’ici 3 ans), l’achat d’un logement pour le proposer à la location (16%, dont 5% d’ici 3 ans), ou la vente du logement d’un proche dans le cadre d’un héritage par exemple (11%, dont 4% d’ici 3 ans).
Enfin, un Français sur dix (10%) projette d’acheter une résidence secondaire et respectivement 10% et 8%  envisagent d’acheter ou de louer un logement pour un membre de leur famille.

Lorsque l’on interroge plus en détail les personnes souhaitant louer ou acheter un nouveau logement principal, il apparaît que l’envie de se faire plaisir (39%) et le souhait de devenir propriétaire (32%, et même 42% des moins de 40 ans) sont leurs deux principales motivations. Une personne sur quatre (23%) dit souhaiter ou devoir partir s’installer dans une autre région ou un autre pays, et 17% déclarent ne pas aimer leur quartier de résidence actuel.

Bien évidemment, l’envie de devenir propriétaire est également guidée par des considérations plus matérielles : respectivement 86% et 84% des propriétaires et des candidats à l’achat déclarent avoir été (ou être) motivés par l’idée de se constituer un patrimoine et de se protéger contre la précarité. Le souhait de vivre dans un logement plus grand (68%), de payer moins d’impôts ou de bénéficier d’une source de revenus supplémentaire (60%) ou de réaliser une plus-value lors de la future revente du bien (50%) ont également pesé de manière importante dans la décision d’une part significative d’entre eux.

Lorsqu’on leur demande quels sont aujourd’hui les principaux freins à l’accession à la propriété, les Français pointent avant tout des éléments d’ordre financier, qui peuvent prendre plusieurs formes, à commencer par des prix trop élevés (83%). A l’heure où la durée moyenne d’emprunt observée est de 17 ans⁽²⁾, la crainte de s’endetter pour longtemps est mise en avant par plus de la moitié des Français (54%), devant les difficultés pour obtenir un crédit (45%) et le manque d’aides financières (32%). Une personne sur quatre (24%) considère que la difficulté à trouver des biens qui correspondent à ce que l’on recherche constitue également un frein important. D’autres éléments sont cités par une moindre proportion de la population : il s’agit du manque d’information sur les différents dispositifs d’aide (10%), de la rareté des biens proposés à la vente (5%) ou du manque de temps pour rechercher et visiter des biens immobiliers (2%).

L’importance du frein financier est confirmée par les personnes qui n’envisagent pas de devenir propriétaire de leur logement principal avant deux ou trois ans. En effet, ces dernières déplorent en premier lieu un manque de moyens financiers (73%). Les autres freins n’arrivent que loin derrière, qu’il s’agisse de l’inconnu dans la vie professionnelle (24%), du refus de s’endetter sur plusieurs années (21%) ou du fait de ne pas être certain de rester dans la même ville ou région qu’actuellement (21%).

Au final, le cap de la trentaine semble déterminant dans l’accession à la propriété : les propriétaires déclarent avoir accédé pour la première fois à la propriété d’une résidence principale à l’âge de 32 ans en moyenne. On note que l’âge moyen de la primo-accession évolue légèrement en fonction de la région de résidence (entre 31 ans dans le Nord-est et 34 ans dans le Sud-ouest et en Ile-de-France) et de la catégorie d’agglomération (entre 31 ans dans les plus petites communes et 34 ans dans les grandes agglomérations).

Soulignons que 47% des locataires pensent qu’ils ne seront jamais propriétaires. Les autres pensent qu’elles seront âgées de 36 ans en moyenne lorsque cela se produira.

Une forte demande de conseil et d’accompagnement à l’égard des agences immobilières

Les agences immobilières sont très largement perçues comme légitimes pour réaliser un accompagnement global de leurs clients lors de la réalisation des projets immobiliers.
En effet, 93% des Français estiment qu’elles doivent jouer un rôle en matière d’information concernant la législation en vigueur et les formalités administratives à remplir ; 58% en sont même « tout à fait » convaincus.
En outre, les agences ont également leur mot à dire en matière de conseil à leurs clients dans le choix d’un bien immobilier correspondant à leurs critères selon 90% des personnes interrogées (dont 45% qui y sont « tout à fait » favorables).
Trois Français sur quatre (77%) souhaitent également que les agences jouent un rôle d’arbitre sur le prix des biens proposés à la location ou à la vente.

Les conseils et l’accompagnement prodigués par les agences seraient de surcroît particulièrement utiles et appréciés de leurs clients, dans la mesure où 68% des Français (et même 74% de ceux qui ont l’intention d’acheter un logement principal d’ici 3 ans) s’estiment mal informés sur l’ensemble des aides dont on peut bénéficier pour acheter un logement.

Interrogés sur les critères qui pourraient les inciter à choisir une agence immobilière plutôt qu’une autre, les Français se montrent globalement plus sensibles à l’expertise et au bouche-à-oreille qu’à des offres privilégiées.
En effet, si 87% des Français se disent potentiellement attirés par la perspective d’une réduction des frais d’agence en cas de vente de leur logement à un prix inférieur de 10% en dessous de celui estimé par l’agence, les autres arguments les plus cités ont trait à la réputation (87%), la connaissance pointue de la région (86%) et à la recommandation par une connaissance (77%).
Deux personnes sur trois pourraient être incités à pousser la porte d’une agence parce qu’elle est proche du bien qu’elles souhaitent vendre ou acheter (69%) ou parce qu’elle propose un partenariat avec un courtier pour obtenir un prêt à taux préférentiel (68%).
En revanche, le fait de pouvoir bénéficier de partenariats privilégiés avec des prestataires (sociétés d’aménagement, plombiers, électriciens notamment) n’attirerait qu’une minorité de personnes (43%).

Le logement idéal : une maison neuve située dans une petite ville

Quel est le portrait robot du logement idéal tel que les Français l’imaginent ?
Pour 80% d’entre eux, il s’agit d’une maison, tandis que 20% (mais 40 % en Ile-de-France) préfèreraient un appartement.
Ce serait une construction neuve pour 53% d’entre eux, tandis que 30% opteraient plutôt pour de l’ancien.
La localisation de ce logement divise un peu plus : si 75% des Français marquent une préférence pour le calme de la campagne ou d’une ville à taille humaine, ils hésitent entre une petit ville de 2.000 à 20.000 habitants (27%), la campagne (25% mais seulement 7% des Franciliens) et une ville de 20.000 à 100.000 habitants (23%). Plus rares sont ceux qui rêvent de vivre dans une grande ville de plus de 100.000 habitants (13%, mais 26% en Ile-de-France) ou dans la banlieue d’une grande ville (9%).
L’ensoleillement du Sud de la France conserve toute son attractivité, puisque dans l’idéal, 49% des Français aimeraient être propriétaires d’un logement soit dans le Sud-est (25%) soit dans le Sud-ouest (24%). 18% des Français opteraient pour le Nord-ouest, 16% pour l’Ile-de-France, et 12% pour le Nord-est. En revanche, la perspective d’être propriétaire à l’étranger (3%) ou l’outre-mer (2%) ne séduit pas.

Dans l’idéal, abstraction faite de la contrainte de prix, la présence d’un jardin (47%), la superficie du logement (44%), puis la proximité des commerces (36%) et la distance par rapport au lieu de travail (34%) sont les critères que les Français considèrent comme les plus importants au moment de l’achat d’un logement.
Une personne sur quatre dit également accorder de l’importance à la proximité des moyens de transport (28%, mais 52% en Ile-de-France), au voisinage (28%), au nombre de pièces (26%) ou à l’ampleur des travaux d’aménagement devant être réalisés (25%).
En revanche, la proximité avec des établissements scolaires ou d’enseignement supérieur et la date de construction ne sont d’importants critères de choix que pour respectivement 14% et 11% des personnes interrogées.

Presque trois actifs sur quatre (73%, dont 86% des Franciliens) seraient prêts à accepter un temps de trajet domicile-travail d’une demi-heure (soit 1 heure aller-retour) pour pouvoir habiter dans le logement de leurs rêves. Parmi eux, 25% seraient même disposés à tolérer une durée de 45 minutes (1 heure et demie en tout par jour), voire plus pour 8% des actifs.

A l’inverse, 27% fixent la durée maximale de trajet domicile-travail à 15 minutes seulement (30 minutes aller-retour), dont presque un sur trois (29%) de ceux habitants en Province et 33% des personnes âgées de plus de 40 ans.

Le prêt bancaire classique, un passage obligé pour la majeure partie des acquéreurs

Le prêt bancaire classique apparaît comme une source de financement incontournable des achats immobiliers : en effet, 70% des propriétaires et des personnes projetant d’acquérir un bien déclarent y avoir eu recours ou prévoir d’y recourir.
L’épargne personnelle (58%), les prêts à taux zéro (48%) et la revente du logement actuel (36%) figurent également parmi les sources de financement les plus fréquemment citées.
Une personne sur quatre (25%) a eu recours au 1% logement ou envisage de le faire, tandis que l’aide financière des proches (12%) et les prêts de la commune ou du département (11%) occupent le bas de la hiérarchie.

Si demain ils souhaitaient acquérir leur logement principal, les non-propriétaires estiment le montant de leur apport financier personnel à 32.740 euros en moyenne.
Ce chiffre dissimule cependant de fortes disparités, puisque 39% déclarent disposer de zéro euro, et qu’à l’opposé, 18% pensent être en mesure de réunir plus de 50.000 euros.
En outre, on observe logiquement une variation du montant de l’apport personnel en fonction de l’âge, du niveau de revenus (entre 28.089 euros pour les plus modestes et 49.433 euros pour les plus aisés) et du statut marital, les personnes séparées et divorcées apparaissant en net retrait.
Au total (c’est-à-dire en cumulant l’apport personnel et les différents crédits et aides), les non-propriétaires estiment pouvoir disposer en moyenne de 116.494 euros pour financer l’achat d’un bien immobilier. Ce chiffre est a priori en-deçà de la réalité du marché, le montant moyen déboursé par les primo-accédants étant de 134.000 euros en 2007⁽³⁾ (un chiffre qui a de surcroît certainement augmenté depuis, en raison de la hausse des prix de l’immobilier observée au cours des trois dernières années).
Là encore, 24% des personnes interrogées affirment être dans l’incapacité totale de financer un tel projet, et la somme mobilisable pour le financement du projet varie sensiblement selon les caractéristiques sociodémographiques des répondants.
Les plus aisés pensent ainsi disposer d’un montant presque deux fois plus élevé que les ménages les plus modestes (192.500 euros contre 102.432 euros).

(1) : Source : Enquêtes logement INSEE, 2006
(2) : Durée moyenne d’emprunt observée sur la période 2002-2006. Source : Insee Première n°1291, « L’accession à la propriété dans les années 2000 », Mai 2010
(3) : Source : Etude de l'Agence nationale d'information logement (ANIL Habitat Actualité), n° 104, avril 2008

Fiche technique :

Sondage effectué pour : I&E Consultants & ORPI
Echantillon : 1021 personnes, constituant un échantillon représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus.
Date du terrain : Du 3 au 10 mars 2011.
Méthode : Echantillon interrogé par internet.
Méthode des quotas : sexe, âge, profession du chef de ménage, région et catégorie d’agglomération.
L’interrogation a été faite sur internet, grâce à l’Access Panel on line Ipsos.