문재인 정부의 부동산 정책에 따라 상승하는 서울 아파트 가격, 유동성 빠져나갈 '활로' 필요

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■ 2001년 이후 부동산 가격 추이
전국 주택 매매가격 지수는 2001년 1월 51.7에서 지속적으로 상승해 2018년 8월 현재 104.0으로 두배 가까이 상승했다.
이에 비해 서울 아파트 가격은 2001년 1월 ~ 2008년 9월 동안 한 차례 수직 상승 한 이후 2014년 까지 6년여간 안정적인 추세를 유지하다 2015년 1월 부터 상승세를 보이고 있다. 특히 2017년 부터 가파르게 상승해 2018년 8월 현재 서울 강남 아파트 매매가격 지수는 119.3, 강북 아파트 매매가격 지수는 114.9를 기록했다.

서울 아파트 가격 급등 이유로는 ‘풍부한 유동성’이 가장 큰 원인으로 지목되고 있다. 유례없는 초저금리를 맞아 시중에 돈이 넘치는데 기업의 투자와 민간의 소비는 늘지 않고, 갈 곳 없는 돈이 부동산 거래에 몰리면서 가격 폭등을 낳고 있다는 분석이다.
유동성의 전년 동기 대비 증감률을 살펴보면 2014년 하반기 부터 6% 이상의 꾸준한 증가세를 보이다가 2017년 하반기 부터 하락세를 보였으나, 2018년 1월 부터 다시 상승세로 돌아섰다.

2014년 당시 박근혜 정부는 ‘7.24 부동산 대책’과 ‘9.1 부동산 대책’을 통해 LTV․DTI 70% 일괄완화, 재건축 연한완화, 청약 1순위 자격완화 등 부동산 매매 활성화 정책을 추진, 유동성 급증을 촉발했다. 2014년 8월 부터 본격적으로 하락한 기준금리는 지금까지 사상초유의 초저 금리시대를 유지하고 있으며, 이에 따라 유동성은 지속적으로 늘어나고 있다.

■ 역대 정부 부동산 정책 현황 및 평가
① 참여정부 부동산 정책 및 평가
참여정부 출범을 전후해 강남아파트를 중심으로 부동산가격이 급등세를 나타냈으며, 참여정부는 이러한 흐름에 적극적으로 대응하면서 각종 부동산 대책을 발표했다. 초반에는 주로 수요억제에 초점이 맞춰졌고, 2006년 부터는 수요억제 기조는 유지하되 서서히 공급확대로 무게중심을 이동했으며, 2006년의 11.9 대책과 11.15 대책은 공급확대 기조로 전환한 정책으로 평가받았다. 그러나 참여정부의 부동산정책은 결과적으로 효과를 거두지 못한 채 이른 바 ‘부동산 대란’을 부추겼다는 거센 비난을 받았다.
참여정부 당시 주택 매매가격 지수를 살펴보면 정부의 각종 부동산 정책에도 불구하고 시장은 크게 개의치 않은 채 상승세를 이어갔고, 특히 2005년 말 이후 강남 아파트 가격은 출범직후(2003년 1월)에 비해 70% 급등하였다.

참여정부 부동산 정책 실패 이유로 지적되는 점은 ‘유동성’에 대한 이해부족으로, 당시에도 유동성이 풍부했는데 이러한 풍부한 유동성이 부동산에 몰리면서 가격 폭등을 초래했다는 분석이다.

참여정부 부동산정책의 핵심은 보유세 및 양도세 강화를 통한 부동산 가격의 안정, 특히 고급 주택 및 다주택보유자의 세부담을 높여 강남 등 주택가격 급등지역의 가격하락을 목표했으나 완벽히 실패하였다.또한, 당시 부동산 정책에 있어 유동성에 주목해야 하고 유동성 자금이 부동산 뿐만 아니라 다른 곳에서도 이윤을 찾을 수 있도록 활로를 열어줄 필요가 있다는 지적이 많았으며, 금리인상에 대한 요구도 많았다.

② 이명박정부 부동산 정책 및 평가
이명박 정부는 출범 직후 참여정부의 각종 부동산 규제를 완화하고 보금자리 주택 43만 7천호 공급 등 주택공급 정책을 적극적으로 펼쳤다. 특히 2008년 9월 리먼-브러더스 파산 이후 급속도로 진행된 글로벌 금융위기로 부동산을 비롯한 자산가격이 폭락하는 상황을 맞아 부동산경기 진작(주택시장 활성화)에 더욱 적극적으로 매진하였고, 이명박 정부 기간 동안 전국 주택 가격은 상승했지만 서울지역 아파트 가격은 하락하면서 이른 바 ‘부동산 불패 신화’에 금이 가기도 했다.

③박근혜정부 부동산 정책 및 평가
박근혜 정부는 취임하던 해인 2013년 4.1 부동산 종합대책을 발표하였다. 매년 7만 가구를 공급하던 공공주택을 2만가구로 줄이는 ‘공급억제․수요확대 정책’을 통해 주택거래를 활성화시키겠다는 목표를 밝혔고, 더불어 ‘돈 있는 사람들이 집을 사도록 유도해 거래를 늘리겠다’는 기조 아래 양도세 중과 폐지, 재산세․종부세 감면 등 다주택자들에게 각종 감세 혜택을 주었다. 2014년에는 ‘7.24 부동산 대책’과 ‘9.1 부동산 대책’을 통해 LTV․DTI 70% 일괄완화, 재건축 연한완화, 청약 1순위 자격완화 등 부동산 매매 활성화 정책을 더욱 적극적으로 추진하였고, 부동산 가격은 박근혜 정부가 목표한 대로 2015년 1월 부터 서울 아파트 가격이 상승세를 주도하면서 전국적으로 주택가격이 상승하는 결과를 낳았다.

박근혜 정부 기간 동안 특히 중요한 점은 기준금리가 대폭 하락했다는 점이다. 기준금리 2.75%로 임기를 시작한 박근혜 정부는 2013년 5월 2.50%로 기준금리를 낮춘 이후 지속적으로 금리를 낮춰 2016년 6월에는 1.25%까지 낮췄다. 이에 따라 시장에 유동성이 넘치게 되었으며, 이른 바 ‘빚내서 집을 사자’는 사회적 분위기가 형성되었고, 적극적인 부동산 규제 완화정책과 넘치는 유동성이 만나
2015년 1월 부터 부동산 가격이 상승세에 접어들었다는 평가이다.

④ 문재인정부 부동산 정책 및 평가
문재인 정부는 ‘풍부한 유동성’과 ‘서울 아파트 가격 상승’이라는 두 가지 상황이 2003년 참여정부가 들어선 때와 비슷한 조건에서 임기를 시작하고 있다. 또한 부동산을 바라보는 기본 시각도 비슷한데, 부동산 공급은 충분하고 부동산 가격 상승은 투기라고 보는 시각을 갖고 있다. 작년 8.2 종합대책 이후 전국적으로 부동산 가격은 안정적인 모양새를 보이고 있지만 유독 서울 지역 아파트 가격은 ‘폭등’ 양상을 나타낸다. 이에따라 8.27 대책을 추가로 발표했지만, 지금의 서울 아파트가격 상승세를 무마하기에는 역부족이라는 평가가 지배적이다.

■ 주요 시사점
① 부동산 문제는 부동산 대책 자체만으로는 한계가 있음
부동산 문제의 핵심은 유동성 자금이 이윤을 찾아 부동산을 투기화하는데 있다. 외환위기 이후 부동산이 급등하기 시작한 것이나, 이후 대출 등을 통한 부동산 투자 붐이 일어난 것 등은 이러한 유동성 자금이 갈 수 있는 곳이 부동산 시장 밖에 없고, 또 부동산 시장에서 큰 이윤을 얻을 수 있기 때문이라는 것이다. 이 때문에 유동성을 줄이거나, 그렇지 않으면 유동성이 부동산 뿐만 아니라 다른 곳에서도 이윤을 찾을 수 있도록 활로를 열어줄 필요가 있다는 지적이다.
유동성은 일반적으로 주식, 은행(예금․채권), 부동산 3가지 영역으로 흐른다고 이야기 된다. 안전자산을 선호하는 이들은 낮은 금리에도 은행예금과 채권을 구입하고 있는데, 금리인상을 통해 유동성이 은행으로 흐를 수 있도록 유도할 필요가 있다. 또한 현재 주식시장은 침체되어 있는데, 주식시장을 활성화하는 방안도 필요하며, 부동산 시장에 쏠려있는 유동성이 빠져나갈 수 있는 ‘활로’를 마련해 주면서 부동산 공급을 지속적으로 늘려나갈 때 부동산 시장의 안정을 이룰 수 있을 것이다.

② 문재인 정부, 참여정부 부동산 대책 반면교사 삼을 필요
앞서 언급한 바와 같이 현재 문재인 정부가 처한 상황은 참여정부가 처한 상황과 매우 유사하며, 현 시점까지 부동산 시장이 반응하는 것 역시 비슷한 상황이다. 문재인 정부 입장에서는 참여정부 시절의 부동산 대책을 꼼꼼히 되짚어 볼 필요가 있다. 참여정부의 강력한 부동산 규제정책에도 불구하고 유동성은 부동산 시장에 머물렀고, 오히려 누르는 힘만큼의 반대급부로 서울 부동산 가격을 밀어올리는 결과를 낳았기 때문이다.
더불어 문재인 정부가 직시해야 할 점은 부동산에 포함된 인간의 ‘욕망’을 진지하게 바라볼 필요가 있다. 욕망이라는 말에는 투기적 성격이 담겨있지만, 더욱 나은 삶을 바라는 국민의 마음을 포괄하고 있기도 하다. 현 정부가 규제하려는 욕망은 투기적인 것이고 당연히 단속해야 한다. 그러나 더 나은 곳에서 살고 싶은 국민의 욕망까지 제어하는 것은 불가능하고, 섣불리 ‘단죄’하고자 한다면 심각한 민심 이반을 초래하게 될 것이다.

 Ο 기획 소셜 이슈 지수 : 8월 5주차 Ο 
"본 기획 코너는 다음소프트와의 협력으로 마련되었고, 모든 소셜 빅데이터 수집  및 가공은 다음소프트가 진행하였습니다."

▶대한민국 전체 이슈 Top 20
8월 5주차 (8월 24일 ~ 30일) 기간 동안 대한민국 국민이 가장 많은 관심을 가진 이슈는 ‘부동산’ 인것으로 나타났고, 이와 연관된 ‘아파트’ 역시 3위를 차지해 부동산 및 아파트에 대한 높은 관심을 드러냈다. 다음으로는 아시안게임에 대한 관심이 높은 것으로 나타났는데, 축구 국가대표 감독인 ‘김학범’이 2위를 차지했으며 ‘베트남’, ‘은메달’ 등의 이슈도 상위권에 포진하였다.또한 ‘방북 취소’가 3위에 오르는 등 정치․사회 이슈도 Top 20에 다수 진입한 점이 주목된다.
 

▶정치․사회부문 이슈 Top 20
대한민국 전체 이슈 Top 20에서 1위를 차지한 ‘부동산’이 당연하게도 정치․사회부문 1위를 차지하였다. 다음으로는 미 폼페이오
국무장관의 방북취소가 2위를 차지, 북한 비핵화에 대해 국민들이 많은 관심을 갖고 있는 것으로 나타났다. ‘채용박람회’는 취업난에 시달리는 국민들의 삶을 보여주고 있고, ‘박근혜 항소심’은 여전히 국정농단 사태에 대한 여전한 관심을 나타내고 있는 것으로 보인다. ‘장하성’과 ‘소득주도’가 Top 20에 나타났는데, 이른 바 ‘소득주도 성장’에 대한 국민적 관심이 상당한 것으로 분석된다.

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